中古一戸建て 希望と現実

希望の土地が見つからず、中古の一戸建てを探すことにしました。建物を解体して土地を手に入れる方法。これが近道だと信じて疑いませんでした。

はじめに見た中古は、築30年ほどの建物価値はほぼ0の土地。すでに売主は住んでいなく空家の状態でした。そのため価格はほぼ土地の価格と考えていいような物件でした。中古物件が良いと感じたのは、

・建物が建っているので、日当たりがよくわかる。（土地のみの場合は、わからないことがある）
・人が住んでいたので、電気、ガス、水道などの公共設備は問題ない。（土地のみの場合は、これらを引き込まないといけないことがある）ただ、水道については、今と昔で水道の口径が違うのであれば、交換するのにお金が発生することもあります。

ただし、デメリットとして、次のようなことが考えられます。
・新しく建物を建てるのであれば、古家を解体する費用が発生する。
・新築物件に比べ、中古物件は取得に対する諸費用がかかる（税金）
・物件にまだ売主が住んでいるときもある。その際、売主との日程を調整して見に行かなくてはいけない。

その物件は、変形地に建っている建物で、建物を建てるには、若干狭くなる感じの土地でした。しかし、南道路なので日当たりは最高。妻はかなり気に行っていました。しかし、私は、古家を解体する費用まで考えると若干高いかなと思える価格でした。

この物件を紹介してくれら仲介業者には、もう少し安くなるのであれば購入を検討してもよいといい。売主に値引き交渉をしてもらました。

そして、中古物件の価格は売主の生活状況に依存することがわかりました。（続く）

中古物件と土地

地元の不動産には、土地を探しているといい、条件を満たす土地をその場で探してもらいました。この当時の希望は、

・20坪ぐらい
・総武線沿線の徒歩圏（15分）
・静かなところ
・できれば陽があたるところ

でした。もちろん予算もありました。いくつか土地の候補を紹介してもらいましたが、あまりいいものはなく、すでにネットで調べたものなどもあり、正直収穫がありませんでした。ただ、その後、「中古はどうですか」と中古の物件を紹介してきました。中古？　あくまで新築希望っていうか土地を探しているのに、、と思ったのですが、中古の一戸建てを買うということは、そこの土地を買うことになることに気付かされました。
そっか、そんな方法もあるんだ！　中古物件もそこの土地と建物の価値で決まりますが、建物が20年ぐらいのものであると、建物の価値としては0で、ほぼ土地の値段になります。ただ、中古の物件を考慮するのであれば、次のような選択肢があります。

・建物を解体して、新たに建物を建てる。
・しばらくその家に住んでみる。ある程度のタイミングで新しく家を建てるかリフォームをする。
・その家に住む。

これは、物件次第ですが、「中古」という選択肢によって、場合によってはいい土地に巡り合うことができると思い、その当時はウキウキしたものでした。これで決まる可能性が高い！と。

でも現実はそんなに甘くはありませんでした。（続く）

建築条件を外す！！

建築条件つきの土地で気に行ったものがあったならばどうしますか。
この答として、「外す」という可能性あるのを知ったのは、某ハウスメーカーの担当者から聞いたのが最初でした。

船橋で、気にいった土地を見つけ、その時点では、どうやら、建築条件を付けようとしている土地でした。
素人にはこの件は難しそうなので、その某ハウスメーカーの担当に連絡して、家に来てもらいまいた。
そこで、検討中の土地の情報を知らせ、ここの土地を購入したいと思っているんだけど、建築条件の問題があって
なんとか購入する方法はないだろうか。と相談しました。もちろんニンジンもつけて、土地を購入できたら、その会社で建てることを第一優先で考えるという話もしました。

やはり担当者はプロ。建築条件をはずす方法や、土地を管理している不動産会社に電話をするときの文言まで考えてくれました。ただ、建築条件を外すとなるといくらか外すためのお金が必要になる可能性が高いとのことでした。
たったら、そのハウスメーカーに一任して、ハウスメーカーと不動産会社の業者同士でやりとりをすればよいかと思いましたが、業者同士だと、やはり切ったり、切られたりという、まさに血みどろの争いがあるみたいです。不動産業界は、今でこそマトモなイメージがありますが、まだ、ちょっと怖い世界が残っているようです。

結局、なにも痛みを伴わず建築条件を外せる可能性は低かったので、そこの物件は購入しませんでした。ただ、そのハウスメーカーの担当者には、夜に家に来てもらい、夜の10時頃、一緒にその土地の場所を見に行きました。暗いので、懐中電灯を灯しながら、物件の検証をしました。今となっては、懐かしい思い出です。

そんなことで早4月。春になってしまいました。
その頃、地元の不動産会社も訪れ、土地を紹介してもらうようになりました。その時、ある不動産会社で紹介された物件、、それは土地ではなく、中古の物件でした。。ここで、私たちお土地探しにひとつの光明が見出されたのでした。（続く）

住宅展示場を楽しむ

幕張の住宅展示場は、とても広く、様々なハウスメーカーがあり、同じハウスメーカーでも何個も展示場を持っています。私が訪れたところは、次のメーカーです。

・住友林業
　妻がお気に入りのメーカー。木造在来工法の中では最高のクオリティだといわれている。
　モデルルームは、木のテイストを生かし、落ち着いた感じに。
・ミサワホーム
　「蔵」で有名なメーカー。建築基準上、高さが1.4m以内であれば、延べ床に含まれないことを生かした収納場所。
　収納がメインと考えるならば、ロフトよりも使いやすい。当然、蔵を紹介してもらった。
・セキスイハイム
　積水化学工業の住宅カンパニー。理科系的な会社で、何かと実験をして実証してくれる。外壁の強さだとか、雨が降　って汚れが落ちるというのは、実証してもらった。打ち合わせしたところには、ホワイトボードがあり、それを使って、遮　音性の話や耐震性の話を説明してもらった。まさに理科の授業状態。
・ダイワハウス
　大きな特徴はなかったが、鉄骨系と木造系の建物どちらも拝見。

それぞれに特徴を打ち出していて、見ていてとても面白かったです。また、住宅展示場では、何かと特典があり、来場プレゼントや、オール電化体験なども行いました。

あるとき、ふとしたことから、船橋駅徒歩圏の土地を見つけ、平日に妻に見に行ってもらいました。これがかなりいいようなので、週末、私も行ってみると、確かに良い。駅から徒歩圏、まあまあの日当たり、静かな場所、価格は多少足が出そうだが、まあなんとかなりそうと、希望条件に合致するものでした。
ただ、この土地のはっきりしないところは、当初は建築条件がついていましたが、一時的に外して売っていまいた。しかし担当者によると、再度条件を付ける予定だということでした。
なんか素人にはよくわからない事情ですが、ここで、上記に紹介したハウスメーカーの中で、信頼できそうな担当者に頼んで、この場所をちょっと調べてほしいと電話で頼みました。そしたら、対応がとても速く、電話してから2時間ほどで、家に来てくれました。そこで担当者から聞いた話は、不動産業界にまつわる厳しいかつ怖い現実でした。（続く）

第1種低層住居専用地域 は理想の地域？

第1種低層住居専用地域 -- 用途地域の中で、最も住環境に適しているといわれている場所です。
この地域では、ある程度規制がかかっているので、三階建てが建てられないとか、建ぺい率や容積率が低い、建築物の制限などの住環境として最もよい条件の場所です。土地の検索条件で、この地域を条件として指定できるサイトもあるので、ある程度人気があるといえるでしょう。とにかく利便性は考えず、住むところは環境がよいところがいいと考えるのであれば、オススメの場所です。

私が探しあてた幕張本郷の土地も、第1種低層の土地でした。晴れているときに候補となる土地を見たのですが、南道路で日当たり抜群、土地もそこそこ広い、価格も予算範囲内、とても静か、駅から徒歩圏と、買ってもいいかなと思う土地でした。

ただし、その時のときめきだけで衝動的に決定するのは危険です。冷静に考える必要がありました。
ほんとにいいのですが、、デメリットを考え出しました。会社まではまあまあ遠くなる。スーパーは駅にあるが、比較的商品の値段が高い。その土地に行くまでに、上り坂になっている。といくつかあったのですが、最大のデメリットが人があまりいない場所ゆえ、夜歩くときやセキュリティの問題がありました。
実際、その土地の近辺にある自治会らしき掲示板には、今回空き巣が〇件発生しました。気をつけてくださいというような案内が張っていました。

そっか、住環境がよいこともメリットだけど、その分、こんな問題があったのね、と感じさせられました。

また、その地域は、かなり土地の売りがでていたところです。売りにでるというのは、候補が多くなるので好都合ですが、あまりにも集中して出ていると、この土地になんかあるんじゃないかと不安を募らせるものです。

そのため、一時はときめいたものの、決定には至りませんでした。

幕張には大きな住宅展示場があります。土地探しと並行してハウスメーカーも見学しましたが、次はハウスメーカー訪問記にしましょう。

方向転換

最初はつくばエクスプレス沿線を中心に物件を探していましたが、ある家庭の事情があり、結局、総武線沿線を中心に探すことになりました。これは、もう少しでつくばエクスプレスの土地がみつかる！という時の、急な転換点でした。
探す場所が変わったので、また一から探さないといけない。でも、住宅ローンの控除を受けたいので今年中には家を建てたいので頑張らないとと思い、情報収集を行いました。しかし、ない、ない、、希望の土地が全くない。。。
あっても高くて手がでない。。いきなり壁に直面しました。平日妻がいった不動産会社には、そんな希望の土地ないからと軽くあしらわれたそうです。

でも、土地を探さないと始まらない。。でも建築条件なしの土地で、いい土地はない。。
その理由は不動産会社を回っているうちにすぐにわかりました。
総武線沿線、特に徒歩圏はとても人気なので、いい土地ができると、真っ先に不動産会社が購入し建築条件付きにしてします。条件なしの土地は、あまり魅力がない土地か、一時は建築条件をつけていたけど、売れなかったので外した土地ぐらいしかないとのことでした。

それでも、あきらめきれず、総武線を千葉よりにどんどん下って行き、幕張本郷まで下って物件をさがしてみました。
ここまでくれば確かにあったのですが、、、この土地がいいかな、でもどうしよう、、、

幕張本郷のある地区、ここは総武線の沿線の割にはかなりの土地それも建築条件がないものが売りに出ていました。そこに行ってみましたが、、結局決められなかった理由は。。。（続く）

不動産の情報収集

改めて土地を探すことになりました。3月も中旬になり、だんだん温かくなってきたところ、インターネットや情報誌で、気になる物件があったら、すぐ見に行きました。とはいっても、私は土日しか見にいけないので、平日に見つけたら、妻に行ってもらいました。使っていてまあまあ便利だったのはcentury 21のオンライン不動産でした。

オンライン不動産
http://www.century21.co.jp/

あらかじめ、希望条件を入力し、希望にあった条件の土地がでたら、その都度メールで知らせてくれるサービスです。気になるものがあったら、メールや電話で詳細な情報を聞き出すことができます。私は、平日この新着メールを携帯でチェックし、気にいったものがあったら、妻に報告し、不動産会社に連絡してもらいました。また、普通の不動産は水曜日が休みのことが多いですが、ここはたぶん無休だと思います。
ただ、オンライン不動産なので、Webやメールでやりとりできるところが良いところだと思っていたのですが、用事もないのに突然、担当の人から電話が来ることがありました。今の状況などを聞く電話でしたが、それじゃオンラインじゃないだろ！とツッコミをいれたくなりました。

オンライン不動産に登録して、しばらくすると、つくばエクスプレス南流山駅徒歩10分ぐらいのところに10区画ぐらいの土地分譲があるという連絡をうけました。値段的にも買えないことはないもので、建築条件もないとのこと。早速週末見に行こうと思ったのですが、その週末は大雨。その大雨の後、事態は急展開したのでした。（続く）

２階がリビングの家

最近の傾向かと思いますが、２階がリビングの家が多いです。でも私は嫌いです。
２階リビングのメリットとデメリットですが、

メリット：
・陽があたりにくい家（北道路の家や周りが家で囲まれているところなど）では、リビングに日当たりを確保できる。
・狭小地では、１階に駐車場を確保できる。
・リビングを通行人や車などに見られなくてすむ。

デメリット：
・生活が２階中心になるので、買い物した食料などは、わざわざ２階にもっていかなくてはならない。
・年をとると２階には行くのがつらくなる。

確かにメリットもありますが、２階で食事をして、１階で寝るという生活が全くイメージできませんでした。
今はそれでもいいけど、料理のゴミも１階に持っていかなくてはならないし、今後何かと不便だなあと思っていて、
２階リビングの物件は却下しました。２階リビング可でしたら、好みの物件もあり、とっくに決まっていたでしょう。
特に狭小地に建つ３回建ての建売物件は、ほぼ例外なく２階リビングでした。建売なので、一般の方のニーズに合わせてつくっているのでそうなっているのでしょうか、そこが気にくわなくて、注文住宅にしたいという思いもありました。

本当に２階リビングって良いのでしょうか？私は、日当たりが悪くてもいいから、１階にリビングがほしいです。
狭小地の建売でも１階リビングのものがあったら、飛びついていたかもしれません。同じ思いの方はあまりいないのでしょうか。。私が車を持たないからなのでしょうか。。

ということで、また土地探しに戻ったのですが、次は情報収集の話をします。

その一言はさりげなく

当初気に入っていた建売一戸建て物件へ3回目の訪問。担当の営業とは、駅で待ち合わせましたが、今回は、いつもの若い営業のほかに、その営業の上司と思われる人も同行することになりました。このタイミングで買わせようという魂胆だなと思いながらも、車で物件に到着。ほぼ完成間近の物件を拝見しました。
3度目の訪問なので、あまり家の状況を再確認するだけでしたが、2回の日当たりのいい部屋で、上司らしき人からふと出た言葉は、
「弊社は先日、会社更生法を申請しまして。。。」
え、つぶれたってこと。と思いましたが、その後のフォローも素早く、
「でも更生の手続きを行い、普段どうり営業を行う予定ですので、、」
まあ、そういいますね。確かに、その会社の財務状況は、事前に調べていて、昨年あたりから赤字に転落していたのでは、知っていたのですが、まさか倒産とは、、驚きです。話によると、その会社は、戸建て事業とマンション事業を行っていて、戸建て事業は好調だが、マンション事業が足を引っ張り、経営が悪化したとのことです。確かに、ニュースでは、最近マンションが売れていないと報道されていますが、もろに影響をうけているとは、、

そのため、今売り出し中の物件は、早めに売ってお金にしないといけないらしく、現在の価格よりも値引きを考えているとのことでした。後日値引き額を決めて、裁判所へ報告に行かないといけないようでした。
安くなるのは、ありがたいですが、買った場合の今後のサポートは？　と思ったのですが、それは、大丈夫とのことで、
明確な根拠を話してもらっていませんでした。

うーん、こんなこともあるのかと思いながら、家路についたのですが、その頃には、その物件を買う気がかなり失せていました。また、土地探しの始まりです。

後ほど担当者からメールが来まして、一つの物件は500万引きになっていました。決算たたき売りのようです。
でも、その物件は、とても魅力的でしたが、2階がリビングという点が私の気に入らない点でした。次は、2階リビング
について考えてみます。

一戸建て購入検討から土地探しにいたるまで

購入検討から土地探しに至るまでを再度まとめてみます。

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1月初旬：住んでいる賃貸物件の更新、住宅ローン控除を理由に物件探しを決意、ネット、本などで情報収集
1月下旬：新築建売を中心に物件を見て回りはじめる。場所はつくばエクスプレス中心
2月中旬：ある程度、建物の相場感が分かりはじめる。比較対象のため、何件もの物件を拝見。同時期に
　　　　　　初めてハウスメーカーを訪れる。
2月下旬：木下工務店の営業に土地を紹介される。ついでに建物も紹介され、（建売と比べて）つくりの良さに驚く。
三井ホームの営業に土地を紹介される。あまりにも広くて高い土地を紹介され、購入を断念。
　　　　　　積水ハウスの営業に土地を紹介される。小学校の近くであることと、駅から遠いことで購入を断念。
　　　　　　マンションを2件ほど見に行く。とても参考になるが、あくまでも一戸建てとの比較のため
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そして、まだ寒さの続く3月、一番最初に見た一戸建てが完間近だったので、営業に案内され、再度その物件をみることになりました。そこの2階で、営業の話した驚愕の一言とは。。（続く）