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風水は建物を規制する

建築家に言わせると、建物のプランを考えるのは、パズルを行うようなものだと言っていました。
ある決められたところに、玄関や部屋、リビング、台所、トイレ、風呂などを決められた条件のもとに配置するのだから確かにそうかもしれません。
狭い家の三階建てプラン。とりあえず私たちの希望は次の通りでした。

・1階がリビングにする
・2階に風呂を置く
・和室が1室ほしい
・収納を多めにしたい
・日当たり確保のため、小さくてもいいから吹き抜けをつくりたい

他にも細かい希望がありましたが、大まかにはこんな要望でした。とりあえずこの要望を元に、担当の建築士が
第1案となるプランをつくってくれました。

私はまあまあいいかなと思っていたのですが、妻がこの場になって、玄関と寝室の位置を変更したいといってきました。
妻は何年か前から、風水にはまっていて、その風水によると、このプランの玄関と寝室の場所はよくないとのこと。
まったく! 私は当然、風水なるもの信じていないので、この要望には困りました。

また、建築家に言わせると、風水なんか考えながら家のプランをつくると、家がたたなくなるとのこと。うちみたいな狭い家ならなおさらです。建築家は家相はある程度考えるが、風水なんぞは考慮したくないとのこと。

それでも、妻の強引な要望で、玄関と寝室の位置が変更になりました。しかし、そのために、他の場所が制約を受け、ただでさえも狭いのに、どこにも使えない余りのスペースが出てきてしまいました。あーもったいない。



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建物のプラン

建築条件付き土地の契約後、まずはじめに行うことは、「建物のプラン作成」でした。通常は1カ月ぐらい時間をかけて完成させるもののようですが、私たちは、今年中に建物を建てるのであれば、2週間ぐらいで完成させないといけない状況でした。建物はプランを作成後、確認申請といって、できたプランや土地の概要、構造計算などをまとめた書類を原則市役所に提出しなくてはなりません。その後、審査会を通し、3階建ての場合、約2か月、場合によってはそれ以上かかるとのことです。

建物のプランは、土地を購入した不動産会社と提携している、ある小さな建築事務所の方と行うことになりました。
ある程度、こちらの希望を聞いて、事務所の方が図面に起こすという作業をします。
私は、「狭い土地なので、そんなに時間がかからずすぐプランなんて完成するだろう。」と思っていました。

ところがそれは、とても甘い考えでした。

まず、問題は身内にありました。妻が、「風水」を考慮した家にしたいと。。。(続く)
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第2章  建築条件付土地を契約してから

5月の初旬、ついに建築条件付の土地の契約と建物の契約を行いました。
今年の1月から家を探し初めてから約4ヶ月、つらいことも、勉強になったこともありましたが、ようやく契約にこぎつけました。

とりあえず、第2章をはじめるために、私のことと土地のことをまとめておきます。

千葉県市川市に現在在住、妻と2人ぐらし、今年末に第1子が誕生予定

同じ市川市の建築条件付の土地を契約する。不動産会社も地元に密着しているところ。

土地の概要
駅から徒歩15分程度、十数坪ほどの土地、あたりは静かで開放的な場所、
北道路に面する(予定)、住環境としては、近くにスーパー等があり便利。

この狭小地に3階建てを建てる予定になっています。

土地を契約後の予定としては、建物プランの作成、住宅ローンを組むなどがとりあえず先立って行うことです。

まずは建物プランの作成、狭小地がゆえに壁にぶち当たり、悩み、悩みました。(続く)



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土地周辺の環境と資産価値

妻の初めての妊娠が判明したとき、ふと、物件周辺の環境を調べておくのを忘れていたことに気付きました。
幼稚園、通う学校がどこにあるのかを不動産会社に確認してもらうことにしました。
やはり、候補1の3階建てが建つ狭い土地の方が、学校の利便性は高いことがわかりました。

また、ついでにですが、その土地の資産価値を知りたかったため、固定資産税の評価額も調べてもらいました。
そしたら、驚いたことに、候補1の3階建てが建つ狭い土地の評価額が非常に安い!ということは、土地の価値が低いということになりますが、あくまで国が決めた評価額。不動産会社は、この土地に価値を認め、ある程度の土地価格で売っています。こちらとしても、周辺にスーパーや施設があり、利便性があると判断していますので、その土地を高く評価しています。このように、評価額と実際に売主や買主が考える土地の価値に大きな乖離があることもあるようです。
私は、このとき、むしろ固定資産税が安くなるので好都合とぐらいしか思っていませんでした。

とにかく、総合的に候補1の3階建ての土地に決定しました。不動産会社には、申込金を払い、その数日後に契約となりました。やっと決まった。1月から探し始めて、決まったのは5月上旬。契約が終わったとき、やっと安心できると思ったものでした。

しかし、
しかし、
しかし、

この、あと更なる苦難が待ち受けていたのでした。

ここからマイホーム購入奮闘記の第2章が始まります。

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土地を決めた日のサプライズ

再度、候補となっている二つの土地を掲載してみます。

候補1:
駅徒歩15分ぐらい、土地面積は狭い(20坪以下)、第一種住居地域(60/200)、北道路で、南側にある施設が建っているため、
ある時間帯は日当たりが悪いが、北側道路と東側が空いているため、午前中は日当たりが期待できる。
道路が近くにあるが、道路の音はあまり気にならない。

候補2:
駅徒歩9分ぐらい、土地面積は25坪ぐらい(セットバックが必要)、第一種低層地域(50/100)、南道路でかつ現在のところ、西側も空いているので、日当たりは全く問題なし、少し歩くと国道があり、夜は多少うるさい。

4月下旬 -- 今年中に新しい家に入居するのならば、この時期がタイムリミットでした。候補1、候補2甲乙つけがたい状態でした。資産価値や利便性を考えれば、候補2だし、値段の安さと、住環境を考えれば候補1だし、、と何度も何度も自問自答を続け、これが、夢まで継続したこともありました。

そして、結論を出さなくてはいけない日。いろいろ考えた挙句、候補1に決めました。そこで、このことを不動産会社の担当に連絡したのですが、、、丁度、丁度その日でした。

妻の初めての妊娠が判明したのは。(続く)


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3階建ては建築確認に時間がかかる

家を建てる前には、建築確認申請を行わないといけません。これは、建物がその地区の法令や条例通りに建っているかどうか、市役所の建築課などで検査をうけることになります。そして、これにパスすれば、ようやく建物を建てることができるようになります。

この申請がおりるまでの期間が2階建と3階建で差がでてきます。不動産会社が言うには、3階建を建てるには、(2階建てに比べて)それなりにきちんと構造計算などがしていないといけないため、確認に時間がかかるとのことでした。例の耐震偽装問題以降、確認申請が厳しくなったようで、特に3階建の審査は厳しく、時間がかかるようです。
さらに、今年は、住宅ローン減税が最後の年だといわれていますので、皆さん、飛び込みでこの時期に家を建てる人が多いようです。まあ、わたしも同じですが。。

住宅ローン減税で減税される額は、今年で最大160万円、これは大きい!なんとか急いで今年中に建ててもらうことはできないかということを不動産会社に頼んでみました。とはいっても建築確認が下りるまでの期間が読めないため、必ず今年中に建つ約束はできないとのことでした。

こちらも、交渉はうまく行わないといけないので、それなら、買わないで別のところを探すにおいを漂わせながら、話合いを行いました。そうしたら、不動産会社からこのような約束を取り付けました。

「もし土地を購入し、建物を建てることになり、今年12月までに建物が立たないようであれば、すなわり住宅ローン減税を受けられないようであれば、ローン減税額160万円分を支払います。」

つまり、たとえ今年中に家が建たなくても、160万円分の減税分のお金は確保できたということになります。
ただし、この場合は、建物のプランなどは、できる限り早く進める必要があるといわれました。

3階建を建てる物件(候補1)、2階建を建てる物件(候補2)どちらにしようか最後まで迷いました。もし3階建を建てる土地であれば、4月の下旬に購入の結論を出してほしいといわれました。
2つともかなり迷いました。結論を出すまで、何度下見をしたか分からないぐらいです。

そして、4月下旬、ついに結論がでました。(続く)



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3階建てに潜む罠

候補となる土地を紹介してくれた不動産会社に行ったのは、4月の中旬でした。担当の営業に会って、詳しい説明を受けてから、実際にその会社が建てている物件を見せてもらいました。建築条件付きの土地で探す場合は、この建物調査が重要になります。当然、大手のハウスメーカーに比べたら建物の価格は非常に安いため、その点を考慮して建物を見る必要があります。
建物を見るときのチェックポイントなどをこと細かく記載している本や雑誌がありますが、実際は、そこまで細かく見ていたら大変です。要点をしぼることが重要です。
自分が要望しているところは重点的に見るべきでしょう。たとえば、収納の状況、水周り、階段、玄関などはチェックしておきたいところです。可能であれば、建築中の建物と完成後の建物を見ることもお勧めします。私たちはどちらも見せてもらいました。

さて、候補となる2つの土地は、何度か行き、日当たり、静かさ、周りの状況などはチェックを行いました。
2つの候補となった土地は次のようなものでした。

候補1:
駅徒歩15分ぐらい、土地面積は狭い(20坪以下)、第一種住居地域(60/200)、北道路で、南側にある施設が建っているため、
ある時間帯は日当たりが悪いが、北側道路と東側が空いているため、午前中は日当たりが期待できる。
道路が近くにあるが、道路の音はあまり気にならない。

候補2:
駅徒歩9分ぐらい、土地面積は25坪ぐらい(セットバックが必要)、第一種低層地域(50/100)、南道路でかつ現在のところ、西側も空いているので、日当たりは全く問題なし、少し歩くと国道があり、夜は多少うるさい。

価格としては、候補2の方が、300万ほど高いです。候補1なら3階建、候補2なら、2階までしか建てられず、収納面からロフトをつけることになります。

この2つの土地の決断はとても迷いました。どちらも希望の条件は満たしていまして、どちらも良い点、悪い点がちょうど同じぐらいある土地だからです。

ただ、不動産会社にいわれたことは、
「3階建を建てるのであれば、今から建てても、今年中に建つかどうか微妙です」
ということでした。え、なぜ? (続く)




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ついに、、、土地が、、、

それは、平日、妻が何気なく道を歩いているとき、ふとある不動産会社に張られている広告を見て立ち止まったときのことでした。
(以後、妻からの伝聞ですが)

その時、見ていた妻に、中にいた営業さんが声をかけてきました。
その会社は、建築条件付きの土地を市川市を中心に販売している不動産会社でした。
妻はこちらの希望を伝え、そのような土地があるかどうか聞いてみたのですが、いくつかピックアップして
車で紹介してもらいました。

その日の夜は、強い雨が降っていたのをよく覚えています。夜私が会社へ帰ってくるなり、妻は、いい土地がいくつもあったよと行ってきました。昼間、その営業さんに紹介された土地は3箇所あり、どれもそれなりにいい土地だと説明しました。不動産広告をみると、確かに要望は満たしているような気がしましたが、実際に現地を見てみないとわからないので、夕食を食べた後、夜ですが、その土地3件を見てみることにしました。しかし、外は大雨、車もなければ自転車も使えない私たちが、3件回って家に戻ったのは、夜のかなり遅い時間でした。でも、3件中、2件は私の厳しい条件を満たすものでした。その時は雨なので、日当たりが分からなかったので、翌日、妻に日当たりを調査してもらうことにしました。また、その週末に紹介してもらった不動産会社に行きました。(続く)

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狭小地の建売は3階建て

結局、地元(千葉県市川市)近辺で、新築一戸建てまたは、建築条件付き土地を探すことになりました。

今まで、(建築条件のない)土地探し、ハウスメーカー見学を何度も行いましたが、如何せん、希望の土地がない。
私が建築条件なしの土地を見ていく中でで、決められなかった理由は次のようなものでした。

・値段が高い
・駅から遠い、交通のアクセスが悪い
・商業地の中または近く土地は騒々しい
・線路に近い土地。電車の音がうるさいし、踏切があると大変。
 → 実際に線路の近くの家は、家が揺れることがあるという話を不動産会社から聞きました。

建築条件付き土地や新築一戸建てに絞ると、これらの問題はある程度解決されるものが見つかりそうだと考えました。

まずは、新築一戸建て。しかし駅から徒歩圏の土地は、値段が高いので、建売でも狭い土地に3階建を建てるという物件がメインでした。広い土地で2階建というのもありましたが、一般庶民ではとても手がでません。
新築の3階建ての問題点・・それは、2階がリビングであることでした。
一般的なニーズとしては、1階を車庫にしたいとか、日当たり、セキュリティの問題で2階リビングが理にかなっているのかもしれませんが、以前のブログに書いたように、私は、2階リビングは大反対です。そのため、内容的にいい物件もあったのですが、新築の一戸建ては無理かなと思いました。

そこで、建築条件付きを考えると。。。それは、妻の何気ない好奇心から事が動きました。(続く)
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建築条件付土地、一戸建て

4月の中旬、住宅ローンの控除も考えるとそろそろ決めないといけないと考えたとき、地元(千葉県市川市)で物件を購入するなら、希望の土地を購入して、ハウスメーカーに家を建ててもらうのはほぼ不可能だと判断しました。
その間、何社ものハウスメーカーを訪問し、いい土地があれば、紹介してくださいと言ったのですが、どことして探し当ててくれた会社はいませんでした。あちらも商売なので、土地さえ見つけてくれば、御社で家を建てますよと言ったのですが、それでも紹介して来ないということは、やはり希望条件的にも難しいのでしょう。

そこで最後の手段として抜いた刀は、建築条件付き土地を候補に入れることでした。
基本的にはある程度の安心がおけるハウスメーカーで家を建てたかったのですが、土地が見つからないのであれば、話にならない。それなら、ある程度いい土地をすでにおさえてある建築条件付きの土地を探すしかないという結論に至りました。また、新築一戸建てでもよい物件があれば検討することにしました。そのため、地元の

・建築条件付き土地
・新築一戸建て

に絞り、探すことにしました。そしたら、急に視界が開けたように、候補の物件が出てきました。

それはよかったのですが、ここで、「外環道路」という建築計画中の道路の問題に遭遇しました。(続く)

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